مميزات و مخاطر الاستثمار العقاري

في الفترة الماضية وخصوصاً بعد أحداث التضخم الاخيرة و التي اجتاحت العالم أجمع دارت نقاشات عدة عن جدوي الاستثمار في المشاريع العقارية تحت الانشاء وهل مازال الاستثمار العقاري هو الملاذ الآمن لمدخراتنا…؟

بل وصل الامر الي ان البعض إعتبر ان الاستثمار في العقار قد انتهي و أن ما نشاهده من ترويج له هو مجرد برامج مدفوعة الاجر لمزيد من الاستنزاف لأموال المستثمرين في مشاريع تحت الإنشاء لا ينتظر خروجها الي أرض الواقع بسبب تضخم اسعار الخامات بشكل غير مسبوق.

وفي هذا المقال سنناقش هذا الكلام بموضوعية من خلال شرح و توضيح مميزات الاستثمار في العقار تحت الانشاء وكذالك مخاطره وكيفية التغلب علي هذه المخاطر حفاظاَ علي إستثماراتنا و مدخراتنا.

* مميزات الاستثمار في العقار تحت الانشاء

1- إنخفاض سعر المتر تحت الانشاء مقارنة بسعر المتر في الاستلام الفوري

2- وجود تسهيلات في أنظمة السداد لا توجد في الاستلام الفوري

3- تحصيل العائد علي الاستثمار بنسبه 100 % من قيمة العقار برغم عدم سداد 100 % من قيمته {علي عكس أنواع أخري من الاستثمار يجب سداد 100 % من القيمة لتحصيل 100 % من العائد مثل الاستثمار في الذهب}

4- العائد علي الاستثمار عند إعادة بيع العقار تحت الانشاء – بعد استلامه – أكبر من العائد علي الاستثمار عند شراء عقار استلام فوري و إعادة بيعه حيث انه بمجرد الانتهاء من تنفيذ العقار و إستلامه يرتفع سعره بدرجة كبيرة.

5- الاستثمار في العقار تحت الانشاء هو نوع الوحيد من الاستثمار الذي يحقق هدفين كبيرين للمستثمر وهما الاول ادخار و الثاني استثمار علي المدي الطويل حيث تمثل عملية سداد الاقساط علي مدة طويلة عملية ادخار منظمة يترتب عليها استثمار ناجح و عائد علي المدخرات

6- العقار تحت الانشاء هو الاختيار المناسب دائما لراغبي الاستثمار أو السكن وليس ليهم سيولة كافية للشراء حيث يمكن وضع خطط سداد طويلة تحقق هدفهم بالاستثمار أو التملك .

وبعد إستعراض مميزات الاستثمار في العقار تحت الانشاء نتطرق الان الي مخاطره وكيفية التغلب عليها فدائماً التعرف علي المخاطر ووضع خطط ووسائل للتغلب عليها افضل كثيراً من التعرض بالنقد السلبي أو إهدار الفرص.

* المخاطر ووسائل التغلب عليها.

أولاً: عدم التزام بعض الشركات بمواعيد التسليم المتفق عليها.

من المعروف أن العقار تحت الانشاء في الغالب يتم الاتفاق علي تسليمه بعد مدة زمنية (من عامين الي ثلاثة أعوام) وهناك العديد من التجارب المنشورة و المعروفة عن تأخر مواعيد التسليم والتي قد تصل الي عامين (عن الموعد المتفق عليه في العقد) في بعض الاحيان وهذا التأخر في التسليم يحرم المستثمر من الاستفادة من استثماراته في الموعد المخطط له وللتغلب علي هذه المشكلة نقدم بعض الاجراءات التي يجب مراعتها عند شراء عقار تحت الانشاء لضمان استلامه في الموعد المتفق عليه.

1- احرص علي الشراء في مشروع تم البدء في التنفيذ فيه فعلياً وقم بزيارة الموقع وتأكد من استمرار الاعمال فيه بصورة طبيعية قبل التعاقد

2- إرفق بـالعقد صورة من الجدول الزمني لتنفيذ المشروع واربط التقدم في الجدول الزمني في التنفيذ بنظام سدادك للأقساط و الدفعات

3- ضع شرطاً جزائياً مناسباً لعدم الاستلام في الموعد المحدد وأن يكون التأخير في الاستلام له سقف زمني محدد بعدها يكون هناك شرط أخر اكبر من الاول (كنوع من الضغط علي المطور للإلتزام بالجدول الزمني المحدد والذي اعده بنفسه)

4- قم بزيارة مواقع تم تسليمها فعليا وتعرف منها علي مدي التزام الشركة بالتسليم في الموعد وذلك من اراض الواقع وتجنب السؤال عن التزام الشركة علي وسائل التواصل (الفيس مثلا) خصوصا علي الجروبات و التي في الغالب سيقوم بالرد عليك فيها سيلز أو بروكر أو ربما عميل له حالة خاصة مع الشركة أما نزولك علي أرض الواقع فسيقدم لك معلومات صادقة ووافية تساعدك في أخذ القرار الصائب .

ثانياً: عدم التزام بعض الشركات بمواصفات التسليم في العقود.

يتفاجأ بعض العملاء عند استلام وحداتهم بعد تنفيذها بتغيير موقع الوحدة أو مساحتها أو مواصفات التشطيب المتفق عليها في العقود وللتغلب علي مثل هذه المشاكل يجب مراعاة الاتي قبل التعاقد.

1- لضمان عدم تغيير المساحات عند الاستلام يجب الشراء في مشروع صادر له الرخصة النهائية وبالتالي تكون اللوحات الهندسية الموضح بها المساحات معتمدة ولا مجال لتغييرها حيث يرجع السبب في تغيير المساحة عند الاستلام الي ان عملية التعاقد تمت قبل صدور الرخصة النهائية وإعتماد الرسومات النهائية من الجهات المختصة.

2- لضمان عدم تغيير موقع الوحدة في المشروع يجب الاطلاع علي الرسومات النهائية للمشروع و المعتمدة وفقاً للرخصة الصادرة وتحديد موقع الوحدة المتعاقد عليها علي هذه الرسومات و الحصول علي صورة منها موقع عليها مع العقد و مذكور فيها أسم المالك ورقم الوحدة.

3- لضمان عدم تغيير مواصفات التشطيب المتفق عليها الي مستوي تشطيب أقل يجب أولا زيارة مواقع سابقة للشركة تم تسليمها بالفعل والاطلاع علي مستوي التشطيب و هو خير دليل علي مستوي الشركة في التشطيب و بعد ذلك احرص علي كتابة مواصفات التشطيب المتفق عليها بالتفاصيل في ملحق مرفق بالعقد وموقع عليه و قم بربط دفعة الاستلام بتنفيذ هذا المواصفات وتوقيعك علي محضر يفيد باستلامك الوحدة بالمواصفات المتفق عليها.

ثالثا: البعض يصف عقود العقارات تحت الانشاء بأنها عقود إذعان من العميل للشركة.

من المعروف ان العقد هو صيغة بين طرفين يضمن فيها كل طرف حقوقه و يثبت فيه التزاماته تجاه الطرف الاخر مع وجود شرط جزائي مناسب لمن يخل بالتزاماته تجاه الطرف الاخر ومادام العقد يضمن لك تحقيق هذه الصيغة فلا يعتبر عقد اذعان لذلك إحرص علي عرض العقد علي محامي متخصص في المجال العقاري واحرص علي ان يشمل العقد علي كل حقوقك وأن يشمل كل الالتزامات علي الشركة مع وجود شرط جزائي في حالة عدم الالتزام…